Сделки по переуступке - плюсы и минусы

Сегодня мы обсудим, какие риски необходимо учесть при оформлении сделок по переуступке квартиры в новостройке. Покупать недвижимость на этапе строительства можно как у застройщика, так и у предыдущего владельца. Обычно такие сделки заключаются по договору переуступки (цессии). Зачем пользоваться переуступкой? При покупке жилья в строящемся доме, право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Когда стройка будет завершена, договор долевого участия дает право требовать оформления жилья в собственность, хотя сам договор не предполагает владения им. При необходимости или заранее запланированных случаях, эти права могут быть переданы другому лицу с помощью договора цессии.

Договор цессии применяется в следующих случаях:

1. Продажа инвестором. Физическое лицо или компания, получающая доход от продажи недвижимости, может быть инвестором. На начальном этапе строительства квадратные метры всегда дешевле, чем на момент сдачи дома. Инвесторы вкладывают деньги в стройку и затем перепродают объекты, когда считают разницу в цене достаточной или хотят освободить деньги для новых инвестиций.

2.     Покупатель может осуществлять продажу. Бывает, что человек меняет свое решение о покупке недвижимости в данном районе, находит более выгодное предложение или предпочитает более удобную планировку. Он может продать свой текущий объект, а вы можете его приобрести.
Важно соблюдать условия, чтобы сделка была считалась законной при покупке недостроенного жилья. Продавать и покупать недостроенное жильё можно, так как сама по себе сделка не противоречит закону. Однако, существуют несколько правил, которые необходимо соблюсти. Это позволит вам без проблем оформить право собственности на недвижимость после завершения строительства.

Первое правило заключается в том, что переуступка должна оформляться только на объекты, которые находятся на стадии строительства. Если акт ввода в эксплуатацию уже подписан, но ваш продавец еще не вступил в права, необходимо подождать, пока объект будет оформлен на его имя. После этого можно заключить стандартный договор купли-продажи.
Перед заключением сделки необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить статус недвижимости, подлинность договора и наличие обременений. Кроме того, сделка должна быть одобрена застройщиком, и у него не должно быть претензий к бывшему покупателю в части оплаты. Существующие обязательства должны быть закрыты либо переданы новому покупателю по договору. Сделка также обязательно регистрируется в Росреестре.

Как и у других вариантов покупки жилья, покупка по договору переуступки имеет свои плюсы и минусы. Однако, если цессия существует, это означает, что она нужна кому-то.
Для покупателя есть несколько важных преимуществ:

- Возможность приобрести желаемый объект. Если вам понравился дом, но все квартиры нужного типа уже проданы, вы можете воспользоваться переуступкой и купить именно то, что искали, если оно появится на рынке.

- Экономия. Квартиры, продаваемые по договору переуступки, обычно дороже, чем при покупке в начале строительства, но все же дешевле, чем полностью готовое жилье.

- Возможность заработка. Если вы приобрели квартиру в середине строительства, вы можете продать ее, когда объект будет сдан. Если ваша цель – инвестиции, переуступка является одним из способов достичь этого.
Существуют также преимущества для продавца. Он получает дополнительную прибыль, продавая квартиру по более высокой цене, а также получает "живые" деньги, если это необходимо срочно.

Среди недостатков договора цессии для продавца можно выделить следующие:

·         Обязанность уплаты налога. Поскольку сделка предполагает получение дохода, продавец должен заполнить декларацию и уплатить 13% НДФЛ с полученной прибыли.

·         Затраты времени. Для осуществления сделки необходимо получить разрешение от застройщика и запросить документы из Росреестра.

·         Отсутствие прибыли. Если сделка проводится в срочном порядке и квартира продается по цене ниже рыночной.
Покупателю приходится столкнуться с определенными негативными моментами:

·         Ожидание. Возможно, строительство будет задерживаться и ваш переезд состоится позже, чем планировалось.

·         Переплата. Если бы вы приобрели квартиру на начальном этапе строительства, она обошлась бы вам дешевле.

·         Риски потерять квартиру из-за возможных ошибок при заключении сделки.

Важно убедиться, что при заключении договора ДДУ он зарегистрирован в Росреестре и объект недвижимости, который строится, не находится в залоге или не обременен другими правами, включая ипотеку. Если вы хотите приобрести квартиру по договору цессии с уже существующей ипотекой по ДДУ, главное – решить этот вопрос с банком.
Перед заключением договора цессии, вам необходимо получить согласие банка на сделку, оформить переуступку ипотеки, а также закрыть текущую ипотеку.

Если у предыдущего покупателя осталась задолженность перед застройщиком, вам будет передано обязательство ее погашения после подписания договора переуступки. Убедитесь, что нет долгов и зафиксируйте этот пункт в договоре цессии.

Существуют риски, связанные с возможной потерей права на оформление недвижимости в собственность из-за ошибок при заключении сделки. Необходимо учесть не только отсутствие разрешения застройщика или регистрации первого ДДУ в Росреестре, но и другие моменты.
· В случае, если первый покупатель был в браке или использовал маткапитал при оформлении ипотеки на момент заключения договора долевого участия, продажа такого объекта требует согласия второго супруга и урегулирования вопросов с опекой и СФР.

· Причиной продажи квартиры инвестором может быть получение им информации о сложностях у застройщика, а не желание просто избавиться от недвижимости.

· В ходе расчетов по договору с застройщиком первый дольщик мог задерживать выплаты, и эти задержки перейдут на вас после подписания договора переуступки.
Избегайте подмены понятий, заключая договор предварительной купли-продажи вместо договора цессии. Этот вид договора не требует регистрации в Росреестре и заключается быстрее, но не дает вам прав на собственность в случае исчезновения продавца, и вы не сможете доказать свое право на недвижимость.

Чтобы избежать всех этих рисков, важно проверять информацию о застройщике, получать документы на недвижимость и тщательно изучать их, а также запрашивать справку о расчетах между первым покупателем и застройщиком.