Траектория «отрицательного роста», 12 августа 2021 — Novostroy.su

14.08.2021
0 Комментариев



У нас так принято: если наши проиграли в финале, СМИ сообщат, что мы «выиграли серебро». Если упал курс «деревянного», начальство объяснит, что за тот же баррель нефти мы теперь выручим больше рублей. Взорвался газ? – это всего лишь «хлопок с задымлением»…


Кто придумал замечательный термин «отрицательный рост», достоверно неизвестно. Публицисты считают, что бывший министр финансов Алексей Кудрин.


Так вот: на региональном рынке недвижимости начался период «отрицательного роста». До начала августа расти продолжали: выручка застройщиков и цена «квадрата». По данным сервиса DataFlat.ru, в июле девелоперские компании петербургского региона заработали почти 49 млрд рублей: 42 млрд – в Петербурге, около 7 млрд – в Ленобласти. Это рекорд, и это на 42% больше, чем в «докризисном» июле 2019 года.


Квадратный метро в городских «спальниках» за год вырос в цене на 46,5%, с начала 2021-го прибавка составила 19,2%; текущий уровень – 188 215 руб/кв.м. По области: плюс 33,6% за год, плюс 22,1% с января, средняя цена предложения на июль – 118 220 руб/кв.м. Стоимость жилья – по инерции и в силу подорожания материалов – будет продолжаться. Хотя первые симптомы торможения уже налицо. По данным АН «Прайд Групп», в июле 2021-го в шести из 18 городских районов было зафиксировано снижение средних цен на первичном рынке; ещё в трёх районах отмечен рост менее 2%


Пошли на снижение показатели продаж по ДДУ (см. таб. 4 и 6). Данные за июль пока не поступили; предположим, что пологое снижение продолжится.


С июля, с изменением условий по льготной ипотеке, начнут снижаться объемы кредитования и сократится количество ипотечных договоров. Официальных данных пока нет, по предварительным прогнозам ипотека к концу года сократится не менее, чем на треть.


По сведениям Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в регионе уменьшается количество проектов и площадь будущей застройки (таб. 1 и 2). Это вполне логично с точки зрения девелоперов: раз уж спрос в перспективе будет сокращаться, нужно строить поменьше, создавать некоторый дефицит, и продавать жилье подороже, в крайнем случае – не снижая цены. Не стоит упрекать в этом застройщиков; глупо обвинять крокодила в том, что он не вегетарианец.

Тем более, что и правительство спешит подсуетиться: на федеральном уровне уверенно рассуждают о том, что строительство социальных объектов – «обязанность застройщиков». Пока это требование к планированию: не предусмотришь социалку при разработке проекта – не утвердят ППТ. А потом уж начинается торговля: за свои строить школы и садики или за счет бюджета. И если за казенные, то будут выкупать по факту, или в рассрочку, или как-то еще. Новый подход как бы предусматривает, что социальная нагрузка изначально будет закладываться в стоимость жилья. Эту идею тут же поддержал губернатор Петербурга Александр Беглов.


Вместе с тем у строителей накоплен изрядный запас проектов, которые могут быть быстро выведены на рынок. По данным DataFlat.ru, только с мая по в Петербурге и области вышли в продажу 32 новых ЖК и 125 корпусов. Быстро нарастить объемы могут хоть Setl Group и ЦДС в Новосаратовке, хоть «ЛенРусСтрой» и Группа ПИК в Новоселье…


Правда, они это будут делать при условии благоприятной конъюнктуры. То есть – при дальнейшем росте спроса. А вот откуда бы ему взяться – отдельный вопрос. Может быть, главный при оценке перспектив дальнейшего развития рынка. Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров считает, что застройщики накопили достаточный запас прочности: корректировка возможна, но ни обвал, ни существенное снижение цен первичному рынку не грозят.

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин отмечает, что за последние несколько лет изменились требования покупателей: качество самой «коробки» должно быть приличным «по умолчанию», а конкуренция идет за счет наполнения и насыщения придомовых пространств. И здесь у областных застройщиков возникают дополнительные преимущества, просто в силу того, что они осваивают более просторные участки. (В городе земля под застройку существенно дороже).


Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова полагает, что южное направление в ближайшие годы получит дополнительный импульс, за счет объявленного строительства КАД-2.


В целом: на снижение цен рассчитывать не приходится. Зато покупатель вправе надеяться на расширение ассортимента (в силу острой конкуренции) и улучшение качества проектов.





Таб. 1. Динамика жилищного строительства, Петербург

Период/показатель

Июнь 2019

Июнь 2020

Июнь 2021

Млн кв.м

15,5

12,64

11

Колич. объектов

837

744

587


Данные Единого ресурса застройщиков





Таб. 2. Динамика жилищного строительства, Ленобласть

Период/показатель

Июнь 2019

Июнь 2020

Июнь 2021

Млн кв.м

4,7

3,3

3,14

Колич. объектов

742

380

324


Данные Единого ресурса застройщиков






Таб. 3 Динамика регистрации ДДУ и договоров ипотеки, за полугодие, Петербург

Показатель

1 п.  2018

1 п. 2019

1 п. 2020

1 п. 2021

Общее колич. ДДУ

38 384

57 175

34 687

37 796

в т.ч. на жилые помещения

33 037

49 121

27 188

32 307

Ипотека

63 184

66 467

62 886

93 455


Данные Управления Росреестра по СПб





Таб. 4 Динамика ДДУ и договоров ипотеки, по месяцам, шт., Петербург

 

Янв

февр

март

апрель

май

Июнь

ДДУ

4583

5949

5873

9689

6051

5651

Ипотека

10 380

14 294

16 666

20 829

15 243

15 957


Данные Управления Росреестра по СПб





Таб. 5. Динамика регистрации ДДУ и договоров ипотеки, за полугодие, Ленобласть.

Период

6 мес 2018

6 мес. 2019

6 мес.  2020

6 мес.  2021

ДДУ

14 782

16 144

7013

11 195

Ипотека

н/д

37 283

27 347

26 651


Данные Управления Росреестра по ЛО





Таб. 6. Динамика регистрации ДДУ и договоров ипотеки по месяцам, Ленобласть

 

Январь 21

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

ДДУ

1136

2358

1922

2095

1280

1364

Ипотека

3376

7810

6922

3698

2471

2374


Данные Управления Росреестра по ЛО  











Таб. 7. Динамика цен на первичном рынке СПб и ЛО, руб./кв.м

 

Июль 20

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль 21

С нач. года, %

За год, %

Спальные СПб

128 514

163 897

167 054

170 141

174 464

179 184

181 861

188 215

19,2

46,5

«Дальний город»

99 906

128 290

130 066

132 410

133 109

137 177

140 596

139 959

14,3

40,1

Пригороды

96 278

110 415

117 795

119 637

124 303

130 208

138 311

139 504

27,4

44,9

Область в целом

88 475

101 518

103 749

106 990

111 849

113 066

116 158

118 220

22,1

33,6

Всеволожский

89 514

101 259

104 058

107 411

112 632

115 002

117 587

120 166

23,5

34,2

Гатчинский

86 561

90 204

96 945

80 208

76 567

79 878

84 341

91 693

6,0

5,9

Ломоносовский

76 017

101 634

107 715

113 526

114 020

117 439

118 528

116 412

18,2

53,1

Тосненский

49 149

62 852

61 082

56 802

56 933

57 334

60 967

98 799

62,1

101,0


Данные ИИЦ «Недвижимость и Строительство Петербурга»


Более чем в полтора раза за два года вырос средний бюджет сделки в петербургских новостройках – с 4,7 млн до 7,34 млн рублей.





Источник